ranking kont - logo serwisu

Mieszkanie na wynajem jako inwestycja. Od czego zacząć?

ikona kalendarza
11/04/2024
Mieszkania kupowane z myślą o generowaniu pasywnego dochodu to przykład inwestowania niefinansowego, a jednocześnie świetne zabezpieczenie na przyszłość. Wystarczy spojrzeć na średnie ceny mieszkań w Polsce, których wartość rośnie z roku na rok. Czy wynajem to dobry pomysł i jak się za niego zabrać?
nowoczesne apartamentowce symbolizujące inwestycję w mieszkania na wynajem
ikona symbolizująca kluczowe spostrzeżenia
Kluczowe spostrzeżenia
  • Bezpieczna inwestycja o stabilnym wzroście: Wzrost wartości mieszkań z roku na rok sprawia, że jest ono uznawane za bezpieczną formę inwestycji.
  • Generowanie pasywnego dochodu: Najem nieruchomości to szansa na to, aby generrować stały, pasywnego dochu, z relatywnie niskim poziomem ryzyka.
  • Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych: Obecnie korzystne oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że zakup mieszkania na wynajem jest jeszcze bardziej dostępny.
  • Różnorodność potencjalnych najemców i lokalizacji: Jeśli dobrze zrozumiesz rynek, bedziesz mógł zoptymalizować inwestycje pod kątem uzyskania dochodu i zminimalizowania ryzyka.
  • Sposób na zwiększenie zdolności kredytowej: Nieruchomość inwestycyjna może pozytywnie wpłynąć na Twoją zdolność kredytową, co otworzy Ci drogę do dalszych inwestycji

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem opłaca się z kilku względów. Przede wszystkim takie operacje cechują się relatywnie niskim poziomem ryzyka. Wartość mieszkań w większości województw rośnie nieprzerwanie od kilkunastu lat. Zdaniem wielu analityków nie oznacza to bańki spekulacyjnej, a jedynie pogoń za cenami nieruchomości w innych krajach europejskich. Jest więc możliwe, że taki trend utrzyma się jeszcze przez długi czas.

ikona strzałki - obrazek

Sposób na uzyskanie pasywnego przychodu

Nieruchomości stwarzają też możliwość generowania pasywnego dochodu z wynajmu. W dużych miastach nietrudno jest znaleźć najemcę, który będzie gotowy płacić comiesięczny czynsz.

Stopy zwrotu z mieszkań inwestycyjnych może nie są szczególnie wysokie (obecnie utrzymują się na poziomie 2–4% rocznie), ale wyróżnia je stabilność. Co więcej, jest to stosunkowo tani sposób inwestowania, ponieważ kredyty hipoteczne są nisko oprocentowane. Nawet jeśli nie chcesz skupiać się na nieruchomościach jako inwestor, będą one stanowiły dobre uzupełnienie twojego portfela inwestycyjnego.

Mieszkanie inwestycyjne możesz wykorzystać do zwiększenia swojej zdolności kredytowej. W razie ubiegania się o finansowanie na kolejną nieruchomość bank wpisze hipotekę w księdze wieczystej nieruchomości, z której i tak korzystają najemcy, płacąc czynsz.

Jak analizować rynek mieszkaniowy?

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania, najpierw się zastanów się nad odpowiedziami na następujące pytania:

  • Kto ma być docelowym najemcą (np. studenci, pracownicy w delegacji, rodziny z dziećmi)?
  • W której dzielnicy będziesz szukać mieszkania na wynajem (np. w ścisłym centrum, a może na obrzeżach lub blisko terenów zielonych)?
  • Czego najemca oczekuje po bezpośredniej okolicy nieruchomości (ciszy i spokoju czy dostępu do miejskiej infrastruktury i oferty kulturalno-rozrywkowej)?
  • Która dzielnica w danym mieście jest uważana za lepszą/bardziej prestiżową, a którą można uznać za „sypialnię”?
  • Rozważasz zakup nowego mieszkania czy może lokalu na rynku wtórnym?

To tylko przykładowe wątpliwości, które powinny uświadomić ci, że nie istnieją mieszkania uniwersalne. Z tego względu najlepiej szukać mieszkań w dobrze znanym mieście. Wiesz wtedy, które jego rejony i dlaczego cieszą się największym zainteresowaniem, a których lepiej unikać. Łatwiej będzie ci też wyczuć nastroje najemców i ustalić, czego poszukują.

obrazek przedstawia nowoczesną inwestycję mieszkaniową

Jeśli chcesz kupować mieszkanie na własną rękę, dobrze przeanalizuj rynek nieruchomości. Zwróć uwagę na ceny i lokalizację najchętniej oglądanych mieszkań, porozmawiaj ze znajomymi. Pomoc w tym zakresie oferują biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które wyszukują mieszkania i apartamenty. Korzystając z ich pomocy, musisz jednak liczyć się z dodatkowymi opłatami.

Ile kosztują zakup mieszkania na wynajem i obsługa takiej inwestycji?

Na opłacalność inwestycji w mieszkanie wpływa kilka czynników. Do najważniejszych spośród nich można zaliczyć:

  • wartość mieszkania;
  • koszt bieżącej obsługi inwestycji.
ikona strzałki

Ulga na start

Ceny mieszkań są zróżnicowane i zależą m.in. od ich lokalizacji, powierzchni oraz stanu technicznego. Jeśli zależy ci, aby twoja oferta na rynku najmu była atrakcyjna, nie kupuj najtańszego lokalu, ponieważ trzeba będzie wtedy włożyć sporo pieniędzy w jego remont, a wynajem oddali się w czasie.

Zastanów się też, skąd weźmiesz pieniądze na zakup mieszkania. Popularnym sposobem finansowania jest kredyt hipoteczny. Banki zwykle wymagają wkładu własnego na poziomie 10–20%, ale im mniejszy kredyt hipoteczny weźmiesz, tym szybciej go spłacisz i mniej zaryzykujesz. Za bezpieczne minimum wkładu własnego można uznać około 40–50% wartości nieruchomości.

obrazek prezentujący LTV - Loan to Value

Banki oraz pośrednicy finansowi posługują się wskaźnikiem LTV (ang. loan to value). Określa on wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie. Im LTV jest niższe, tym mniejszy udział kredytu w całej inwestycji.

Oczywiście sam kredyt to nie wszystko, na koszt zakupu mieszkania składają się też:

  • taksa notarialna;
  • podatek od czynności cywilnoprawnych;
  • opłaty związane ze zmianami w księdze wieczystej.
ikona strzałki

Koszt bieżącej obsługi najmu

Wydatki inwestora nie kończą się na zakupie mieszkania pod wynajem i generowaniu pasywnego dochodu. Powinieneś liczyć się z wydatkami na wykończenie nieruchomości, zakup wyposażenia, a także na cykliczne odświeżanie co kilka lat. Dobrym rozwiązaniem jest stworzenie „funduszu remontowego”, czyli oddzielnej puli pieniędzy, które przeznaczasz wyłącznie na wydatki związane z inwestycją.

Wszystkie wydatki ponoszone w związku z wynajmem nieruchomości obniżają zwrot z inwestycji. Nie możesz uniknąć ich całkowicie, ale nie zawsze istnieje potrzeba zakupu drogich, luksusowych rozwiązań. Wszystko zależy od tego, do jakiego segmentu odbiorców kierujesz swoją ofertę.

Pamiętaj, że właściwe oszacowanie potencjału nieruchomości oraz dokładne obliczenie kosztów i wydatków jest bardzo ważne. Jeśli na tym etapie popełnisz błąd, może się okazać, że kupisz drogie mieszkanie, w które włożysz dużo pieniędzy, a mimo to będziesz mieć kłopoty ze znalezieniem chętnych.

Przygotowanie mieszkania pod wynajem od strony prawnej. O czym warto pamiętać?

Mieszkanie na wynajem to inwestycja, która wymaga nie tylko remontu i zakupu wyposażenia. Dochody z najmu powinny być zgłoszone do urzędu skarbowego i rozliczone w rocznej deklaracji.

Obecnie dostępne jest już wyłącznie opodatkowanie najmu ryczałtem według następujących stawek:

  • 8,5% do kwoty 100 tysięcy złotych;
  • 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Ryczałt oznacza, że nie możesz obniżyć podatku o koszty uzyskania przychodu, w tym np. o wydatki na remont lub ubezpieczenie lokalu. Przepisy przewidują jednak odrębny limit kwoty dla każdego z małżonków. Wspólne złożenie deklaracji powoduje, że limit dla niższej stawki podatkowej wynosi 200 tysięcy złotych.

Jak wygląda zarządzanie najmem?

Jako wynajmujący musisz zadbać o odpowiednie zarządzanie najmem. Obejmuje ono wszystkie procesy, które powodują, że nawiązanie kontaktu z najemcą, rozliczenia i zakończenie najmu przebiegają płynnie.

Bieżącą obsługę najmu oferuje wiele zarządców nieruchomości. Korzystanie z pomocy specjalistów jest wygodne, ale wiąże się z kolejnymi wydatkami, a co za tym idzie – z mniejszą stopą zwrotu z inwestycji.

Jeśli chcesz samodzielnie zadbać o wszystkie kwestie związane z najmem, będziesz potrzebować dobrej umowy. W tym celu warto zwrócić się do prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości, który przygotuje kontrakt zabezpieczający twoje interesy.

Zarządzanie najmem to także selekcja najemców. Najlepiej przeprowadzić ją samodzielnie. Dzięki temu minimalizujesz ryzyko trafienia na osoby, które w przyszłości mogą sprawiać problemy i np. nie płacić czynszu.

ikona strzałki

Czy inwestowanie w mieszkania na wynajem ma sens?

Kupno mieszkania pod wynajem to możliwość stworzenia pasywnego i stale rosnącego dochodu. Nieruchomości stanowią też dobre uzupełnienie twojego portfela inwestycyjnego jako aktywa o dużej, stabilnej wartości, choć dosyć niskiej płynności.

Ocena Artykulu

Czy ten artykuł był pomocny?


O temacie opowiedział:
Maciej Szukała - autor w serwisie Rankingkont.pl
Maciej Szukała
Jestem copywriterem specjalizującym się w tworzeniu treści o tematyce prawniczej, biznesowej i ekonomicznej. Z wykształcenia jestem prawnikiem z uprawnieniami radcy prawnego.
Dalsza lektura:
Ekran monitora przedstawiający kolorowe wykresy świecowe na ciemnym tle z przekątnymi siatkami. Na pierwszym planie w górnej części zdjęcia widoczny jest biały napis 'CZYM SĄ ETF-Y?' na półprzezroczystym czarnym pasku, sugerując temat artykułu o funduszach ETF

Czym są ETF-y i kiedy warto w nie inwestować?

PRZECZYTAJ → 
Profesjonalny makler giełdowy analizujący wykresy finansowe na biurku przy laptopie.

Kim jest makler giełdowy? Jak może pomóc inwestorowi?

PRZECZYTAJ → 
obrazek przedstawia pieniądze z wyrastającą roślinką, co symbolizuje możliwość osiągania dochodu pasywnego

Dochód pasywny: czym jest i jak go wypracować? 16 sposobów

PRZECZYTAJ → 
Wyszukiwarka
cross