Mieszkanie na wynajem jako inwestycja. Od czego zacząć?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem opłaca się z kilku względów. Przede wszystkim takie operacje cechują się relatywnie niskim poziomem ryzyka. Wartość mieszkań w większości województw rośnie nieprzerwanie od kilkunastu lat. Zdaniem wielu analityków nie oznacza to bańki spekulacyjnej, a jedynie pogoń za cenami nieruchomości w innych krajach europejskich. Jest więc możliwe, że taki trend utrzyma się jeszcze przez długi czas.

Stopy zwrotu z mieszkań inwestycyjnych może nie są szczególnie wysokie (obecnie utrzymują się na poziomie 2–4% rocznie), ale wyróżnia je stabilność. Co więcej, jest to stosunkowo tani sposób inwestowania, ponieważ kredyty hipoteczne są nisko oprocentowane. Nawet jeśli nie chcesz skupiać się na nieruchomościach jako inwestor, będą one stanowiły dobre uzupełnienie twojego portfela inwestycyjnego.

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania, najpierw się zastanów się nad odpowiedziami na następujące pytania:

• Kto ma być docelowym najemcą (np. studenci, pracownicy w delegacji, rodziny z dziećmi)?
• W której dzielnicy będziesz szukać mieszkania na wynajem (np. w ścisłym centrum, a może na obrzeżach lub blisko terenów zielonych)?
• Czego najemca oczekuje po bezpośredniej okolicy nieruchomości (ciszy i spokoju czy dostępu do miejskiej infrastruktury i oferty kulturalno-rozrywkowej)?
• Która dzielnica w danym mieście jest uważana za lepszą/bardziej prestiżową, a którą można uznać za „sypialnię”?
• Rozważasz zakup nowego mieszkania czy może lokalu na rynku wtórnym?

To tylko przykładowe wątpliwości, które powinny uświadomić ci, że nie istnieją mieszkania uniwersalne. Z tego względu najlepiej szukać mieszkań w dobrze znanym mieście. Wiesz wtedy, które jego rejony i dlaczego cieszą się największym zainteresowaniem, a których lepiej unikać. Łatwiej będzie ci też wyczuć nastroje najemców i ustalić, czego poszukują.

Jeśli chcesz kupować mieszkanie na własną rękę, dobrze przeanalizuj rynek nieruchomości. Zwróć uwagę na ceny i lokalizację najchętniej oglądanych mieszkań, porozmawiaj ze znajomymi. Pomoc w tym zakresie oferują biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które wyszukują mieszkania i apartamenty. Korzystając z ich pomocy, musisz jednak liczyć się z dodatkowymi opłatami.

Na opłacalność inwestycji w mieszkanie wpływa kilka czynników. Do najważniejszych spośród nich można zaliczyć:

• wartość mieszkania;
• koszt bieżącej obsługi inwestycji.

Ceny mieszkań są zróżnicowane i zależą m.in. od ich lokalizacji, powierzchni oraz stanu technicznego. Jeśli zależy ci, aby twoja oferta na rynku najmu była atrakcyjna, nie kupuj najtańszego lokalu, ponieważ trzeba będzie wtedy włożyć sporo pieniędzy w jego remont, a wynajem oddali się w czasie.

Zastanów się też, skąd weźmiesz pieniądze na zakup mieszkania. Popularnym sposobem finansowania jest kredyt hipoteczny. Banki zwykle wymagają wkładu własnego na poziomie 10–20%, ale im mniejszy kredyt hipoteczny weźmiesz, tym szybciej go spłacisz i mniej zaryzykujesz. Za bezpieczne minimum wkładu własnego można uznać około 40–50% wartości nieruchomości.

Banki oraz pośrednicy finansowi posługują się wskaźnikiem LTV (ang. loan to value). Określa on wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie. Im LTV jest niższe, tym mniejszy udział kredytu w całej inwestycji.

Oczywiście sam kredyt to nie wszystko, na koszt zakupu mieszkania składają się też:

• taksa notarialna;
• podatek od czynności cywilnoprawnych;
• opłaty związane ze zmianami w księdze wieczystej.

Wydatki inwestora nie kończą się na zakupie mieszkania pod wynajem i generowaniu pasywnego dochodu. Powinieneś liczyć się z wydatkami na wykończenie nieruchomości, zakup wyposażenia, a także na cykliczne odświeżanie co kilka lat. Dobrym rozwiązaniem jest stworzenie „funduszu remontowego”, czyli oddzielnej puli pieniędzy, które przeznaczasz wyłącznie na wydatki związane z inwestycją.

Wszystkie wydatki ponoszone w związku z wynajmem nieruchomości obniżają zwrot z inwestycji. Nie możesz uniknąć ich całkowicie, ale nie zawsze istnieje potrzeba zakupu drogich, luksusowych rozwiązań. Wszystko zależy od tego, do jakiego segmentu odbiorców kierujesz swoją ofertę.

Pamiętaj, że właściwe oszacowanie potencjału nieruchomości oraz dokładne obliczenie kosztów i wydatków jest bardzo ważne. Jeśli na tym etapie popełnisz błąd, może się okazać, że kupisz drogie mieszkanie, w które włożysz dużo pieniędzy, a mimo to będziesz mieć kłopoty ze znalezieniem chętnych.

Mieszkanie na wynajem to inwestycja, która wymaga nie tylko remontu i zakupu wyposażenia. Dochody z najmu powinny być zgłoszone do urzędu skarbowego i rozliczone w rocznej deklaracji.

Ryczałt oznacza, że nie możesz obniżyć podatku o koszty uzyskania przychodu, w tym np. o wydatki na remont lub ubezpieczenie lokalu. Przepisy przewidują jednak odrębny limit kwoty dla każdego z małżonków. Wspólne złożenie deklaracji powoduje, że limit dla niższej stawki podatkowej wynosi 200 tysięcy złotych.

Jako wynajmujący musisz zadbać o odpowiednie zarządzanie najmem. Obejmuje ono wszystkie procesy, które powodują, że nawiązanie kontaktu z najemcą, rozliczenia i zakończenie najmu przebiegają płynnie.

Bieżącą obsługę najmu oferuje wiele zarządców nieruchomości. Korzystanie z pomocy specjalistów jest wygodne, ale wiąże się z kolejnymi wydatkami, a co za tym idzie – z mniejszą stopą zwrotu z inwestycji.

Jeśli chcesz samodzielnie zadbać o wszystkie kwestie związane z najmem, będziesz potrzebować dobrej umowy. W tym celu warto zwrócić się do prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości, który przygotuje kontrakt zabezpieczający twoje interesy.

Zarządzanie najmem to także selekcja najemców. Najlepiej przeprowadzić ją samodzielnie. Dzięki temu minimalizujesz ryzyko trafienia na osoby, które w przyszłości mogą sprawiać problemy i np. nie płacić czynszu.

Kupno mieszkania pod wynajem to możliwość stworzenia pasywnego i stale rosnącego dochodu. Nieruchomości stanowią też dobre uzupełnienie twojego portfela inwestycyjnego jako aktywa o dużej, stabilnej wartości, choć dosyć niskiej płynności.