Ile wynosi podatek od najmu mieszkania, jak go rozliczyć? Poradnik

Z raportu stowarzyszenia „Mieszkanicznik” opublikowanego w 2017 r., odwołującego się do danych Ministerstwa Finansów wynika, że nieco ponad 700 tysięcy podatników zadeklarowało w rocznej deklaracji uzyskiwanie dochodów z tytułu najmu mieszkania. Można przypuszczać, że w kolejnych latach ten odsetek uległ systematycznemu zwiększeniu.

Jeśli jesteś jedną z osób ujętych w raporcie lub planujesz rozpoczęcie najmu mieszkania, zapoznaj się z informacjami, które dla Ciebie opracowaliśmy. 

Do niedawna osoby prywatne, które planowały zarabiać na wynajmowanych mieszkaniach, mogły wybrać jeden z dwóch modeli podatkowych – ogólną skalę podatkową oraz ryczałt. Wraz z wejściem w życie „Polskiego Ładu” sporo przepisów uległo zmianie, w tym te dotyczące wynajmu mieszkania.

Począwszy od 2022 r. nowi podatnicy, którzy decydują się na najem, mogą korzystać wyłącznie z ryczałtu. Dostęp do skali podatkowej mają wyłącznie osoby, które przed wejściem w życie nowelizacji przepisów korzystały z tej formy opodatkowania.

Zmiana ma swoje podłoże w art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w odniesieniu do art. 10 ust. 1 pkt. 6 Ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych. Warto wskazać, że ujednolicenie zasad opodatkowania dotknęło nie tylko najem, ale również:

• podnajem;
• dzierżawę i poddzierżawę;
• inne umowy o podobnym charakterze – także wtedy, gdy dotyczą gospodarstw rolnych.

Rozliczanie podatku za wynajem mieszkania może budzić wiele wątpliwości. Przepisy w tej kwestii nie są wyczerpujące, a na dodatek znajdują się w kilku aktach prawnych. W razie wątpliwości możesz sięgnąć do interpretacji rządowych.

Opodatkowanie wynajmu mieszkania ryczałtem następuje od przychodu, a nie dochodu tak jak przy zasadach ogólnych. Ustawodawca, wprowadzając ryczałt, zrezygnował z podatkowej kategorii kosztów. W praktyce oznacza to, że nie masz możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o kwotę np.:

• remontu mieszkania;
• modernizacji instalacji i urządzeń w domu;
• odsetek kredytu;
• podatku od nieruchomości;
• odpisów na fundusz remontowy;
• ubezpieczenia lokalu.

Choć ryczałt nie posługuje się kategorią kosztów, przychód albo podatek możesz pomniejszyć o szereg ulg. Może to być np.:

• ulga na internet;
• ulga abolicyjna;
• ulga termomodernizacyjna;
• ulga rehabilitacyjna;
• odliczanie darowizn;
• suma składek społecznych i zdrowotnych.

Szczegółowe informacje na temat każdej z tych ulg uzyskasz w każdym urzędzie skarbowym. Dowiedz się, które z nich Ci przysługują i od której wartości je odliczyć (przychód czy podatek). W ten sposób możesz efektywnie obniżyć wysokość zobowiązania podatkowego.

Dla przypomnienia warto jedynie wskazać, że opodatkowanie najmu według skali przewidywało dwie stawki podatkowe (17 i 32%). W tym przypadku wysokość podatku była jednak liczona od dochodu (a nie przychodu), co oznaczało, że podstawę opodatkowania mogłeś pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych płacisz co miesiąc, chyba że wybrałeś rozliczanie kwartalne. Odprowadzanie podatku za wynajem mieszkania powinno nastąpić w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a w przypadku rozliczeń kwartalnych do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Za grudzień podatek musi być zapłacony przed upływem terminu na złożenie rocznego zeznania podatkowego PIT-28.

Zeznanie podatkowe powinno być złożone do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Możesz to zrobić osobiście lub przez pełnomocnika. Sam formularz złożysz w postaci papierowej w urzędzie albo korzystając z jednego z systemów do przesyłania zeznań podatkowych – e-PIT lub e-Deklaracje.

Kiedy płacisz podatek od wynajmu mieszkania, pamiętaj, aby korzystać ze swojego mikrorachunku podatkowego! Możesz utworzyć go przy pomocy rządowego generatora mikrorachunku lub w dowolnym urzędzie skarbowym. Wykonanie przelewu na konto urzędu skarbowego nie jest równoznaczne z zapłatą zobowiązania podatkowego.

Przepisy nie obligują wynajmującego do zachowania pisemnej formy umowy najmu mieszkania. Może to skłaniać do prób omijania obowiązującego systemu podatkowego i oferowania lokalu „na czarno” bez konieczności płacenia podatku. Tego typu działanie jest nie tylko sprzeczne z prawem, ale niesie też ze sobą spore ryzyko.

Urząd skarbowy, który dowie się o niezgłoszonym najmie, nałoży na wynajmującego grzywnę i zobowiąże go do zwrotu niezapłaconego podatku wraz z odsetkami. Takie zawiadomienie może złożyć każdy – także nieżyczliwy sąsiad lub najemca.

Brak pisemnej umowy oznacza też, że wszystkie ustalenia między stronami mają charakter ustny i może się okazać, że ich wyegzekwowanie będzie niemożliwe.

Dotyczy to m.in. terminowej płatności czynszu, wypowiedzenia umowy lub dochodzenia odszkodowania za ewentualne zniszczenia w mieszkaniu. Niesporządzenie umowy utrudni ewentualną eksmisję z lokalu, ponieważ będziesz musiał wykazywać przed sądem brak uprawnień lokatora do zajmowanego mieszkania.

Rozliczenie wynajmu mieszkania po zmianach zapoczątkowanych przez Polski Ład jest prostsze niż wcześniej, choć dla wielu osób może okazać się mniej opłacalne. Warto dowiedzieć się, czy istnieje możliwość obniżenia podatku. W ten sposób zredukujesz całoroczne koszty związane z najmem i zwiększysz stopę zwrotu z inwestycji.