RankingKont - logo serwisu
ikona kalendarza
26/09/2022

Ile wynosi podatek od najmu mieszkania, jak go rozliczyć? Poradnik

W związku z rosnącą inflacją i utratą wartości przez pieniądz fiducjarny najem mieszkania stał się popularną formą zdobywania pieniędzy. Jeśli i Ty rozważasz zarabianie pasywne, przeczytaj, ile płaci się podatku od wynajmu mieszkania i jak go rozliczyć.
ikona - strzałka w doł
Ciąg dalszy artykułu znajdziesz pod reklamą
kategorie miniaturka
baner prezentujący zimową ofertę Millennium Banku z możliwością zyskania 500 zł w promocji - wersja na urządzeniea stacjonarne
baner prezentujący zimową ofertę Millennium Banku z możliwością zyskania 500 zł w promocji - wersja mobilna
obrazek do artykułu - najm mieszkania
ikona - podsumowanie
Najważniejsze Informacje:
  • Począwszy od 2022 r. podatnicy, którzy chcą wynająć mieszkanie, mogą korzystać wyłącznie z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa dostępna jest wyłącznie dla osób, które w tej formie rozliczały się wcześniej.
  • Opodatkowanie wynajmu mieszkania uwzględnia 2 stawki podatkowe – 8,5% oraz 12,5%, w zależności od wysokości przychodów.
  • Warto sprawdzić, czy w ramach najmu możesz skorzystać z jednej z dostępnych ulg podatkowych, aby zwiększyć opłacalność inwestycji.
  • Najemca ma obowiązek zgłosić najem do urzędu skarbowego i odprowadzać roczny lub kwartalny ryczałt bezpośrednio na swój mikrorachunek podatkowy.
  • Niezgłoszenie najmu do urzędu skarbowego może mieć poważne konsekwencje karnoskarbowe, a także wiązać się z wieloma innymi trudnościami dla wynajmującego (ryzyko nieterminowego czynszu, brak pisemnych ustaleń praw i obowiązków stron).

Aż 700 tysięcy osób wynajmuje mieszkania

Z raportu stowarzyszenia „Mieszkanicznik” opublikowanego w 2017 r., odwołującego się do danych Ministerstwa Finansów wynika, że nieco ponad 700 tysięcy podatników zadeklarowało w rocznej deklaracji uzyskiwanie dochodów z tytułu najmu mieszkania. Można przypuszczać, że w kolejnych latach ten odsetek uległ systematycznemu zwiększeniu.

Jeśli jesteś jedną z osób ujętych w raporcie lub planujesz rozpoczęcie najmu mieszkania, zapoznaj się z informacjami, które dla Ciebie opracowaliśmy. 

Z jakiej formy opodatkowania wynajmu mieszkania możesz korzystać?

Do niedawna osoby prywatne, które planowały zarabiać na wynajmowanych mieszkaniach, mogły wybrać jeden z dwóch modeli podatkowych – ogólną skalę podatkową oraz ryczałt. Wraz z wejściem w życie „Polskiego Ładu” sporo przepisów uległo zmianie, w tym te dotyczące wynajmu mieszkania.

Począwszy od 2022 r. nowi podatnicy, którzy decydują się na najem, mogą korzystać wyłącznie z ryczałtu. Dostęp do skali podatkowej mają wyłącznie osoby, które przed wejściem w życie nowelizacji przepisów korzystały z tej formy opodatkowania.

praktyczna zasada ikona

Źródło zmian

Zmiana ma swoje podłoże w art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w odniesieniu do art. 10 ust. 1 pkt. 6 Ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych. Warto wskazać, że ujednolicenie zasad opodatkowania dotknęło nie tylko najem, ale również:

  • podnajem;
  • dzierżawę i poddzierżawę;
  • inne umowy o podobnym charakterze – także wtedy, gdy dotyczą gospodarstw rolnych.

Wynajem mieszkania – podatek ryczałtowy. Co warto o nim wiedzieć?

Rozliczanie podatku za wynajem mieszkania może budzić wiele wątpliwości. Przepisy w tej kwestii nie są wyczerpujące, a na dodatek znajdują się w kilku aktach prawnych. W razie wątpliwości możesz sięgnąć do interpretacji rządowych.

żarówka ikona

Co jest przychodem z najmu mieszkania?

Przychodem z najmu (lub dzierżawy) jest czynsz, który wynajmujący otrzymuje od najemcy. Zwykle będzie on wyrażony jako konkretna kwota. Niektóre umowy dopuszczają możliwość cyklicznej waloryzacji czynszu tak, aby utrzymał on pierwotną wartość ekonomiczną.

Znacznie rzadziej (choć przepisy tego nie wykluczają) możesz spotkać się z ustaleniem czynszu dzierżawnego nie w postaci pieniężnej, ale rzeczowej – w naturze poprzez przekazanie płodów rolnych.

Przychodem z najmu nigdy nie są opłaty eksploatacyjne i związane z korzystaniem z lokalu (np. opłaty dla spółdzielni, zaliczki na wodę). Nie będą one opodatkowane.

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą i wystawiasz faktury VAT, przychodem będzie kwota widniejąca na fakturze pomniejszona o podatek obrotowy.

Otrzymanie przychodów z najmu następuje z momentem faktycznego przekazania kwoty lub jej pozostawienia do dyspozycji wynajmującego. Jeżeli najemca zalega z płatnością i nie otrzymujesz jej terminowo, nie może być też mowy o przychodzie.

Ile podatku za wynajem mieszkania, czyli na czym polega ryczałt?

żarówka ikona

Wyjaśniamy czym jest ryczałt

Opodatkowanie wynajmu mieszkania ryczałtem następuje od przychodu, a nie dochodu tak jak przy zasadach ogólnych. Ustawodawca, wprowadzając ryczałt, zrezygnował z podatkowej kategorii kosztów. W praktyce oznacza to, że nie masz możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o kwotę np.:

  • remontu mieszkania;
  • modernizacji instalacji i urządzeń w domu;
  • odsetek kredytu;
  • podatku od nieruchomości;
  • odpisów na fundusz remontowy;
  • ubezpieczenia lokalu.

wskazówka - ikona
Zapamiętaj! Stawki podatkowe

Przy ryczałcie podatek jest płacony od całości przychodu. Nie ma przy tym znaczenia, czy prowadzisz działalność gospodarczą, czy rozliczasz się jako konsument. Stawki podatkowe zawsze będą jednakowe:

  • 8,5% dla limitu do 100 tys. zł przychodów;
  • 12,5% dla nadwyżki ponad 100 tys. zł przychodów.

Choć ryczałt nie posługuje się kategorią kosztów, przychód albo podatek możesz pomniejszyć o szereg ulg. Może to być np.:

  • ulga na internet;
  • ulga abolicyjna;
  • ulga termomodernizacyjna;
  • ulga rehabilitacyjna;
  • odliczanie darowizn;
  • suma składek społecznych i zdrowotnych.

Szczegółowe informacje na temat każdej z tych ulg uzyskasz w każdym urzędzie skarbowym. Dowiedz się, które z nich Ci przysługują i od której wartości je odliczyć (przychód czy podatek). W ten sposób możesz efektywnie obniżyć wysokość zobowiązania podatkowego.

najem mieszkania obrazek
Pamiętaj o ulgach, które możesz wykorzystać do pomniejszenia przychodu lub podatku.

Dla przypomnienia warto jedynie wskazać, że opodatkowanie najmu według skali przewidywało dwie stawki podatkowe (17 i 32%). W tym przypadku wysokość podatku była jednak liczona od dochodu (a nie przychodu), co oznaczało, że podstawę opodatkowania mogłeś pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu.

Wynajem mieszkania a podatek. Kiedy i jak wpłacić należność publicznoprawną?

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych płacisz co miesiąc, chyba że wybrałeś rozliczanie kwartalne. Odprowadzanie podatku za wynajem mieszkania powinno nastąpić w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a w przypadku rozliczeń kwartalnych do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Za grudzień podatek musi być zapłacony przed upływem terminu na złożenie rocznego zeznania podatkowego PIT-28.

Zeznanie podatkowe powinno być złożone do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Możesz to zrobić osobiście lub przez pełnomocnika. Sam formularz złożysz w postaci papierowej w urzędzie albo korzystając z jednego z systemów do przesyłania zeznań podatkowych – e-PIT lub e-Deklaracje.

Kiedy płacisz podatek od wynajmu mieszkania, pamiętaj, aby korzystać ze swojego mikrorachunku podatkowego! Możesz utworzyć go przy pomocy rządowego generatora mikrorachunku lub w dowolnym urzędzie skarbowym. Wykonanie przelewu na konto urzędu skarbowego nie jest równoznaczne z zapłatą zobowiązania podatkowego.

Czy wynajem „na czarno” się opłaca?

Przepisy nie obligują wynajmującego do zachowania pisemnej formy umowy najmu mieszkania. Może to skłaniać do prób omijania obowiązującego systemu podatkowego i oferowania lokalu „na czarno” bez konieczności płacenia podatku. Tego typu działanie jest nie tylko sprzeczne z prawem, ale niesie też ze sobą spore ryzyko.

klasówka - obrazek

Urząd skarbowy, który dowie się o niezgłoszonym najmie, nałoży na wynajmującego grzywnę i zobowiąże go do zwrotu niezapłaconego podatku wraz z odsetkami. Takie zawiadomienie może złożyć każdy – także nieżyczliwy sąsiad lub najemca.

Brak pisemnej umowy oznacza też, że wszystkie ustalenia między stronami mają charakter ustny i może się okazać, że ich wyegzekwowanie będzie niemożliwe.

Dotyczy to m.in. terminowej płatności czynszu, wypowiedzenia umowy lub dochodzenia odszkodowania za ewentualne zniszczenia w mieszkaniu. Niesporządzenie umowy utrudni ewentualną eksmisję z lokalu, ponieważ będziesz musiał wykazywać przed sądem brak uprawnień lokatora do zajmowanego mieszkania.

ikona w ramce

Podpowiedź

Jeśli nie wiesz, jak napisać dobrą umowę najmu, która będzie odpowiednio szczelnie chroniła Twoje interesy, rozważ skorzystanie z usług prawnika.

Rozliczenie wynajmu mieszkania po zmianach zapoczątkowanych przez Polski Ład jest prostsze niż wcześniej, choć dla wielu osób może okazać się mniej opłacalne. Warto dowiedzieć się, czy istnieje możliwość obniżenia podatku. W ten sposób zredukujesz całoroczne koszty związane z najmem i zwiększysz stopę zwrotu z inwestycji.

źródła - ikona

Źródła

  • https://mieszkanicznik.org.pl/rynek-najmu-detalistow-raport-z-podatkow-za-2017-rok/
  • https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19981440930/U/D19980930Lj.pdf
  • https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910800350/U/D19910350Lj.pdf
Ocena Artykulu

Twoja opinia

Pomóż nam tworzyć lepsze materiały. Zostaw opinię, a my udoskonalimy serwis.


O temacie opowiedział:
Maciej Szukała - autor w serwisie Rankingkont.pl
Maciej Szukała
Jestem copywriterem specjalizującym się w tworzeniu treści o tematyce prawniczej, biznesowej i ekonomicznej. Z wykształcenia jestem prawnikiem z uprawnieniami radcy prawnego.
Dalsza lektura:
płatności za granicą nie muszą się wiązać z prowizją za przewalutowanie

Karta i usługa wielowalutowa - czym jest? Jak działa?

PRZECZYTAJ → 
coś więcej, niż płatności kartą - o koncie Revolut

Konto Revolut - zakładanie, numer konta, zasilenie i przelewy

PRZECZYTAJ → 
płatność mobilna BLIKIEM - obrazek

Banki i sklepy z BLIKIEM - sprawdź gdzie dokonasz transakcji BLIK!

PRZECZYTAJ → 
Wyszukiwarka
cross linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram